INEFICIENCIA DE LA EDIFICACIÓN Y EL IPD

Como agentes situados en lo más alto de la pirámide del sector inmobiliario, o dicho de otra manera, como pagadores de todos los demás que participamos en el sector AEC, muchos promotores tendrían que convencerse de que ha llegado la hora de cambiar la mentalidad. Vamos allá con datos.

Ineficiencias del método tradicional

Costes de licitación

El método tradicional, que en el mundo anglosajón llaman DBB (por Design-Bid-Build, proyecto, licitación y construcción), es el típico en que, tras el proyecto, se hace una licitación y se adjudica la obra a una constructora, generalmente no la que oferta el precio más bajo, sino la siguiente, para evitar bajas temerarias. Es el método más extendido en España, de hecho, prácticamente no se construye de otra forma. No es el enfoque más eficiente, como vamos a ver.

Si una constructora obtiene aproximadamente una de cada seis a diez obras por las que concursa, el coste por licitación obtenida promedia entre el 6% y el 10% del coste total del proyecto. Este coste, por tanto, se añade a los gastos generales.

Costes añadidos en la fase de construcción

Durante la fase de construcción, a menudo hay que hacer cambios en el proyecto, que han de ser resueltos por los propios proyectistas, lo que supone un incremento de coste y de tiempo. Esto se podría evitar con una mayor participación de todos los agentes (promotor, arquitecto, constructor y subcontratas) en todo el proceso.

Además, otra fuente de ineficacia para algunos autores es que la mayoría de la fabricación y construcción ha de llevarse a cabo in situ (Eastman et al. 2011). Los trabajos de construcción en obra son más caros, llevan mucho más tiempo y suelen producir más errores que si fueran llevados a cabo en una fábrica, donde los costes son menores y hay un mayor control de calidad. Frente a estos argumentos, algunos autores contestan que, hasta que no se estandarice el proceso y elementos, la construcción en fábrica sigue siendo más cara que la tradicional en obra.

Otros métodos

Otros métodos de promoción son el proyecto y construcción (DB, Desigh-Built), donde la propiedad contrata un equipo que a la vez proyecta y construye, y el llamado método "llave en mano", (Construction Management at Risk o CM@R), según el cual la propiedad contrata los servicios de un proyectista y de un Project Manager tanto para las fases previas como para la construcción del proyecto. Ambos han tratado de implicar al constructor en fases más tempranas del proyecto. Estos dos métodos son muy marginales en España, donde predomina el tradicional proyecto, licitación y construcción, como hemos visto.

Ineficiencias documentadas en construcción

Hay bastantes estudios destinados a documentar la ineficiencias del sector de la construcción. La productividad en el sector de la construcción en Estados Unidos ha venido declinando un 0,32% anual desde los años 60 del siglo XX.

Según se cita en el Informe Egan (pag. 15), recientemente estudios sobre construcción en los EEUU, Escandinavia y Gran Bretaña sugieren que un 30% del trabajo se va en rehacer, la mano de obra se usa sólo en un 40-60% de su potencial, los accidentes suponen un 3-6% del coste total de la obra y hay un desperdicio de material de no menos del 10%. Vale, no es España, pero quizá podría darnos una idea.

Estudio CIFE 2007 (Universidad de Stanford)

En este estudio del Center for Integrated Facility Engineering (CIFE) de la Universidad de Standford, se estudia la productividad de los sectores no industriales en Estados Unidos de 1964 a 2009. Se incluye los costes de servicios de arquitectura e ingeniería, así como el coste de los materiales y de la entrega de elementos prefabricados. No se incluye los costes de instalaciones de maquinaria pesada destinada a la producción, tales como imprentas troqueladoras y similares. La cantidad de horas de trabajo requeridas por trabajador excluye los trabajos necesarios para la obra y realizados en otra parte, tales como fabricación de acero, prefabricados de hormigón, etc., pero sí incluye el trabajo de instalaciones de estos elementos. A lo largo de este periodo de 44 años, la productividad de los sectores no industriales (incluyendo la construcción) se ha más que doblado. Mientras tanto, la productividad laboral dentro del sector de la construcción apenas ha cambiado o si lo ha hecho, ha sido a peor: se estima que hoy es un 10% menos que en 1964. La mano de obra representa entre el 40% y el 60% de los costes de la construcción, dependiendo del tipo de estructura.

En este gráfico, puede verse claramente cómo la productividad de los sectores no industriales aumenta, mientras que en la construcción se mantiene estanca e incluso disminuye:

No obstante, hay quienes contestan este estudio de Teicholz para CIFE, como el estduio NIST 2009 de Allison Luang et al. (pag. 50-53), que pretende establecer una medida de la productividad para la construcción, tarea harto difícil.

Estudio NIST de Gallaher et al. 2004

El Instituto americano de Estándares y Tecnología llevó a cabo un estudio sobre los costes adicionales en que incurren los promotores a causa de una inadecuada interoperatividad (Gallaher et al. 2004). Este estudio se hizo sobre inmuebles de uso comercial, industrial e institucional y se centró, sobre todo, en obra nueva "levantada" en el año 2002. Los resultados muestran que una interoperatividad ineficiente lleva a un aumento de los costes de construcción de 20,4$ por m2 en obra nueva y de 0,76$ por m2 en operaciones de mantenimiento, lo que resulta en un coste total añadido de ciento cincuenta y ocho mil millones de dólares.

En España

En España, la productividad es mucho más baja, entre otras razones porque el coste de la obra ha sido, de manera tradicional, anormalmente bajo (25%) con respecto al coste del suelo (40%) o los costes financieros (35%). En los últimos años, no obstante, el coste de la construcción ha subido hasta suponer el 60% de coste total, por lo que un replanteamiento de los métodos serán posiblemente bienvenidos entre los propios promotores.

Así pues, ¿qué hacer?

Bien por cuestiones legales, bien por falta de definición, cambios en los materiales o nuevos requisitos de la propiedad, muchas veces hay que introducir cambios en el proyecto. En consecuencia, muchas veces los proyectos se dejan en un cierto nivel de indefinición. Y aquí empieza o termina, según se vea, el circulo vicioso: la exigencia en la elaboración de los proyectos tiene que venir acompañada de unos honorarios en correspondencia. Y eso en España no siempre sucede. En efecto, los honorarios por la redacción de proyectos muchas veces son insultantes por lo bajos. Por no mencionar todo lo que viene después a la hora de contratar a constructores y demás agentes, donde el gran reto muchas veces es conseguir un descuento lo más alto posible y luego..."ya se arreglará en obra".

Contrato Colaborativo: el IPD

El modelo de contrato colaborativo conocido como Dirección Integrada de Proyectos (Integrated Project Delivery o IPD,por sus siglas en inglés) es un nuevo procedimiento contractual que está ganando popularidad según se expande el uso del BIM y a medida que el sector de la construcción y gestión de la propiedad aprende cómo usar esa tecnología para permitir la gestión de equipos de trabajo integrados y multidisciplinares. El AIA (American Institute of America) ofrece en su web una guía de IPD gratuita en .pdf del año 2007 y aún en vigor, y tiene a la venta modelos de contratos, que habría que transponer a la legalidad vigente española, es decir, no pueden adoptarse sin más.

El IPD se caracteriza por una estrecha y efectiva colaboración entre la propiedad, el proyectista principal (y sus posibles colaboradores) y el constructor principal ( y sus colaboradores) a lo largo de todas las fases de proyecto, construcción y puesta en marcha del edificio. Todos los agentes, además, se ven motivados en la medida en que el sistema IPD reconoce sus contribuciones en el proceso.

BIM e IPD van de la mano y representan una clara ruptura con las actuales procesos lineales basados en el intercambio de información sobre papel.

Muchos promotores han llegado al IPD de buen grado, por las ventajas que les supone, en la medida en que adoptan un papel activo en el proyecto, que va mucho más alla de expresar sus requisitos y financiar la obra. Una causa de indefinición de los proyectos era el potencial de conflicto legal, para evitar el cual el arquitecto da a veces mínimo necesario de información (BIM Handbook pag, 199). Esto se subsana con una efectiva participación en el proceso de todos los agentes desde el principio.

Se trata de productividad y la conjugación de BIM con IPD la mejoran. Hay cuatro elementos clave en este nuevo proceso:

• Liderazgo e implicación de la propiedad en todo el proceso

• Proyecto integrado, que acoge a todos los agentes del proceso

• Intercambio abierto de información entre todos los agentes de proceso

• Modelos virtuales del edificio, donde intercambiar información en tiempo real

Voy a contar algo de mi experiencia personal. En los años en los que fui jefe de obra, era responsable de proyectos mal definidos, mal documentados, a veces muy imprecisos, de los que "ya se arreglaría en obra". Adquirí la constumbre de "redibujar en CAD", quizá por el vértigo que me produce dirigir una obra que no etá bien definida y documentada y también, por qué no decirlo, por que me gusta volver tranquilo a mi casa al final de la jornada. Por tanto, siempre con la mayor anticipación posible y muchas veces rodándole tiempo a otras actividades más propias de mi puesto, dibujaba todos aquellos aspectos de proyecto que estaban bien sin definir, bien contenían representaciones defectuosas o incoherentes. Las consecuencias fueron obras más rápidas, ordenadas y seguras, a la par que con buenos niveles de definición. ¿No hubiera sido mejor, mucho mejor, poder colaborar todos desde el principio? Hoy en día es más que posible. ¿A qué esperamos?

Para saber más...

Álvarez, Miguel Ángel, Alfonso Bucero y Carlos J. Pampliega (2017) Integrates project delivery, an alternative to the usual form of construccion work in Spain = Métodos colaborativos, un cambio para la construcción en España, Building and Management vol. 1(3), pag 30-36, doi:10.20868/bma.2017.3.3656. Accesible en http://polired.upm.es/index.php/building_management/article/view/3656 , consultado el 13/08/2019).

Aschcraft, Howard W. (2014) Integrated Project Delivery: The Owner´s Perspective. Articulo accesible en https://www.hansonbridgett.com/~/media/Files/Publications/The-Owners-Perspective , consultado el 10/09/2019).

Eastman, Chuck, et al. (2018 3º ed.) BIM Handbook: A guide to Building Information Modeling for Owners, Managers, Architects, Engineers, Contractors, and Fabricators. Chicago: Whiey and Sons (Cito la segunda edición del 2011, que es la que tengo)

Egan, J. (1998) Rethinking Construcción: Report of the Construccion Task Force, London: HMSO. (Consultado el 14/10/2019 en la web Constructing Excellence).

Gallaher, Michael P. et al. (2004) Cost Analysis of Inadequate Interoperability in the U.S. Capital Facilities Industry. Gaithersburg, MD, national Institute of Standars and Technology, U.S. Departament of Commerce Technology Administration. (Accesible en .pdf en https://nvlpubs.nist.gov/nistpubs/gcr/2004/NIST.GCR.04-867.pdf , consultado el 22/10/2019).

Luang, Allison, robert E. Chapman y david T. Butry (2009), Metrics and Tools for measuring Construction Productivity: Technical and Empirical Considerations. Gaithersburg, MD, National Institute of Standars an Technology, U.S. Department Commerce Tecnology administrtion (Accede en .pdf en https://nvlpubs.nist.gov/nistpubs/gcr/2004/NIST.GCR.04-867.pdf , consultado el 29/10/2019).